房企债务重组器具箱中的器具远非凡两种。融创中国(01918.HK)境内债重组运用了现款要约收购、股票及股票收益权兑付、以资抵债、全额长延期等四种器具；中原幸福（600340）(600340.SH)的债务重组决策包括卖、带、展、兑、抵、接等六种器具。

　　封图：东方IC

　　喜兆业集团(01638.HK)将于2024年12月18日召开临时股东大会，审议强制可转债刊行、以股票支付债权东谈主小组责任用度等议案。其中刊行强制可转债是喜兆业境外债重组决策的迫切组成部分。

　　喜兆业境外债重组有两种决策：第一种是刊行新债券，把柄刊行金额、期限等不同分为六档，悉数50亿好意思元；第二种是强制可转债，分为八档，悉数48亿好意思元。两种债券的期限从三年到八年不等。

　　刊行新债券和强制可转债是房企债务重组最常见的两种器具，远洋集团(03377.HK)和旭辉控股(0884.HK)的境外债重组同样以这两种器具为主，其中，刊行新债券为延期决策，强制可转债为削债决策。

　　房企债务重组器具箱中的器具远非凡两种。融创中国(01918.HK)境内债重组运用了现款要约收购、股票及股票收益权兑付、以资抵债、全额长延期等四种器具；中原幸福(600340.SH)的债务重组决策包括卖、带、展、兑、抵、接等六种器具。

　　“更迫切的是奈何运用器具。”在某海外金融机构重组业务部门任职的刘敏告诉经济不雅察报，债务重组是一个复杂而漫长的历程，设想重组决策需要抽象接洽房企、债权东谈主等各方的利益诉求，同期还要兼顾本质，是以运用器具比录取器具更迫切。

　　房企化债四阶段

　　自2021年房地产流动性风险爆发以来，把柄房地产行业方法、融资环境、市集变化及房企叮咛方式的不同，房企化债履历了四个主要阶段。

　　第一个阶段，从2021年到2022年中期，房企化债以延期为主。彼时，房企濒临信用收缩，流动性垂危，成本市集信心放松的局面，通过债务延期以时期换空间，本金和利率保管不变，以致有房企普及利息来装束债权东谈主专揽回售权。

　　2021年10月，名目年控股(01777.HK)的境内债和境外债均发生爽约。同庚11月，名目年的境内债“20名目02”延期决策通过，往时产生的利息到期支付20%，剩余80%利息脱期一年支付。

　　第二阶段，从2022年中期驱动，房企化债抽象运用多元化器具。跟着房企销售回款减少、融资难度越来越大，单靠延期难以保管偿债时候，房企会选拔多种化债器具来化解风险。代表房企为中原幸福。

　　中原幸福是较早进行全面债务重组的房企之一，中原幸福的债务重组包括境内债、境外债、银行借债、信赖等全部债务，总数高达2200亿元。在政府专班、房企、债委会和财务看管人等关联方的共同起劲下，中原幸福运用六种化债器具累计达成了1900亿元债务的重组。

　　其中，“卖”主如果通过出售钞票来偿还债务；“带”是通过出售钞票带走债务；“展”是债务延期，延长债务期限；“兑”是平直现款兑付；“抵”是以钞票或股权成立信赖收益偿债；“接”是由地点或金融机构接办债务。

　　与名目年等较早爆雷的房企一样，中原幸福的债务重组莫得强制削债选项，主要通过管制钞票、债务延期和成立信赖受益权等方式化债。彼时，中原幸福的高管在多个场合均给出了“不逃废债”的答应。

　　第三阶段，从2023年驱动，房企债务重组中的削债比例驱动飞腾。跟着房企债务压力加大，市集销售和融资进一步萎缩，债权东谈主驱动禁受部分债务的减免条件，消减本金成为债务重组的主要内容之一。

　　2023年9月，旭辉控股公布新版境外债重组决策，与之前比较最大的变化是，从全额延期转向全面削债。把柄决策，旭辉控股通过债务重组不错削减33亿好意思元到40亿好意思元的境外债，占其境外债总数的50%傍边。

　　第四阶段，从2024年驱动，房企化债投入以削债为主的债务体系重构阶段。跟着房地产行业从增量时间投入存量时间，房企和债权东谈主冉冉意志到，全额兑付债务照旧变得不太本质，只好重构债务才有可能重获重生。

　　刘敏先容，在这一阶段，房企的债务重组决策有三个特质：第一是债务与钞票结构深度匹配；第二是重组决策更安稳长久性和可合手续性；第三是钞票证券化冉冉成为房企化债的主要器具之一。由于债权东谈主的诉求不同，房企设想的债务重组决策越来越复杂，其中喜兆业集团和远洋集团的境外债重组决策尤其复杂，按照不同债务主体、不同债权东谈主类型、不同化债器具，成立了层层嵌套的可选决策，专科东谈主士也不一定能看得懂。

　　财务看管人

　　在房企债务重组历程中，财务看管人演出着迫切的扮装，不仅匡助房企设想重组决策，还协助房企与债权东谈主谈判，以确保重组运筹帷幄能够告成激动和延迟。

　　连专科东谈主士也不一定看得懂的债务重组决策，大齐出自像刘敏所在机构这么的财务看管人之手。当作专科财务看管人，他们不错娴熟使用千般债务重组器具，将房企和债权东谈主的诉求通过层层包装和纵横交错的组合，嵌入在一个个决策中。

　　刘敏先容，她所在机构的业务波及收并购来去、债务重组、钞票管制与管制、财务商量和政策运筹帷幄等多个范围。其中，债务重组业务主如果为房企设想重组运筹帷幄、提供重组决策和厚爱与债权东谈主谈判。

　　房企决定对债务进行重组时，会成立一个由董事长或总司理等高管牵头、投融资和财务等专科东谈主员参与的债务重组小组，与受聘的财务看管人一谈责任。中原幸福、碧桂园等房企化债则由政府专班牵头。

　　如中原幸福，在政府专班牵头下，债权东谈主成立债委会，并与企业关联高管和专科东谈主员、财务看管人等关联方共同组建一个团队进行债务重组责任，债务重组团队在独处阵势进行顽固式办公。

　　刘敏先容，财务看管人介入后，当先会对房企的财务景色进行全面评估，评估范围包括钞票、欠债及现款流等要害方针。对房企的骨子财务情况进行全面摸底，是制定债务重组运筹帷幄、设想债务重组决策及与债权东谈主谈判的基础。

　　第二，在评估恶果的基础上，财务看管人设想一个或多个重组决策，包括债务重组、钞票出售、引入新投资者等多种方式。重组决策的设想需要兼顾债权东谈主的利益，并确保房企能够归附往常运营。

　　第三，财务看管人与债权东谈主进行初步交流，向债权东谈主讲解重组决策关联条件，获取债权东谈主的初步认同，并对关联争议条件进行修正或调治。刘敏说，与债权东谈主谈判需要相配高的交流手段息兵判时候，从保护债权东谈主利益动身，展示房企重组后的发展前程。

　　第四，财务看管人需要合营好各方利益，联结房企和债权东谈主的利益诉求，为不同债权东谈主提供不同的重组选项，确保债务重组决策能够最大适度获取大齐债权东谈主的支撑，这亦然确保决策通过的必要设施。

　　第五，财务看管人要积极推动谈判进度，确保决策能够在规矩的时期内达成，包括组织投资东谈主会议、提供在意的财务分析敷陈、解答债权东谈主的疑心等。这些责任耗时阴私，但在债务重组历程中不成或缺。

　　第六，债务重组决策达成一致后，财务看管人还要协助房企确保决策告成延迟，包括协助房企办理关联法律手续、监督资金使用、如期向债权东谈主敷陈重组默契等。

　　刘敏说，财务看管人受聘于房企，是以最大的义务是通过专科时候匡助房企达成债务重组标的；同期对房企离别理的诉求给出修正建议；并最大适度地匡助房企保重市集形象，幸免因财务窘境激发更大的市集波动。

　　房企境内债重组主要以国内财务看管人为主，如中金、国泰君安、华融等机构，融创中国境内债重组的财务看管人为中金公司（601995）；境外债重组则以海外机构为主，如华利安、罗仕、德勤等公司，远洋集团境外债重组的财务看管人为华利安。

　　有的房企因为债权东谈主组成较为复杂，会聘任包括中资机构在内的多家财务看管人，如禹洲集团(01628.HK)境外债重组聘任了安迈、海通海外、中银海外等多家机构组成纠合财务看管人团队。

　　博弈

　　一位在房企从事债务重组业务的东谈主士告诉经济不雅察报，2021年房地产流动性风险爆发时，大齐房企对翌日的房地产行业很有信心，秉合手“不逃废债”的原则，在制定债务重组决策时，会充分接洽债权东谈主的诉求。

　　彼时，债权东谈主同样对房企的偿债时候有较高期待。上述房企东谈主士说，他所在的房企与债权东谈主第一次交流债务重组决策时，曾试探性提倡小幅削债的运筹帷幄，但遭到债权东谈主浓烈反对，最终只可作罢。

　　跟着房地产行业销售合手续下行，房企偿债时候冉冉下跌，债权东谈主的作风驱动变化。一位境内债投资东谈主告诉经济不雅察报，按照现时的市集方法，让房企全额兑付不本质，适当比例削债更稳妥债权东谈主的利益。

　　这一变化在旭辉控股境外债重组历程中体现得尤为彰着。2022年，旭辉控股的初版决策以延期为主，不削减本金，债务脱期不非凡7年。由于债权东谈主对永远延期决策禁受度较低，这版决策最终莫得取得大齐债权东谈主的支撑。

　　2023年中期，旭辉控股拿出第二版境外债重组决策，针对不同债权东谈主的需求设想多种决策选项，包括小幅削债和转股、下调票面利率，并提供钞票和股权等增信秩序。但这版决策同样莫得获取大齐债权东谈主支撑。

　　2023年9月，旭辉拿出第三版境外债重组决策，包括短期削债、中期债转股和永远保本降息多种决策，抽象削债比例近50%。经过多轮谈判，截止2024年11月底，有87.4%的债权东谈主禁受了这一决策。

　　从拒却禁受“不削减本金”决策到禁受“50%的削债”决策，一定程度体现了房地产方法调治配景下投资东谈主作风的变化。

　　刘敏说，在房企债务重组历程中，重组决策设想尤为要害，远洋集团境外债重组决策，通过为四个组别的债权东谈主制定各异化决策，将重组决策能否通过的决定权从债权东谈主投票转机到法院裁决。

　　在刘敏看来，如果远洋集团为境外债制定吞并的重组决策，念念要达成同样的债务重组主义，很难达到法律规矩比例的投资东谈主惊叹票；通过各异化决策最大适度保险反璧务重组决策的通过率。

　　融创中国境内债重组决策同样如斯。上述境内债投资东谈主告诉经济不雅察报，天然也有投资东谈主不舒坦，但由于部分通过二级市集进场的投资东谈主合手有成本较低，这部分投资东谈主梗概率会弃取现款兑付决策。

　　在他看来，融创中国的四个备选决策，中枢的是现款兑付决策，即即是只好现款兑付一个决策通过了，融创中国也不错化解不非凡44亿好意思元的境外债。剩下的债务重组决策“能通过最佳，通不外就接着谈”。

　　喜兆业的境外债重组决策包括刊行新债券和强制可转债两个主体决策，其中刊行新债有六个可选决策，每个可选决策的期限和利率不同；强制可转债有八个可选决策，每个可选决策的期限和换股价钱也不整个相通。

　　在刘敏看来，这一安排丰富反璧权东谈主的弃取范围，增强了重组决策与债权东谈主的匹配度，不错更好地达成重组标的。

　　刘敏说，在房企债务重组历程中，因为债权东谈主的诉求不同，重组决策对债权东谈主的颗粒度越小，越能得志不同债权东谈主的个性化需求。在与债权东谈主谈判的历程中，房企和财务看管人要将尊重债权东谈主放在首位，耐烦倾听债权东谈主的诉求，两边就关联细目进行充分商酌和交流，取得债权东谈主的长入和认同，尽量在两边齐能禁受的情况下达成共鸣。