2021年，中国房地产市集履历了从上半年高热到下半年深度革新的改革，全年规模仍保捏较高水平。9月底以来，中央及各部委流畅开释维稳信号，信贷环境边缘改善，房企融资环境渐渐转好，但信贷环境边缘改善传导至市集端仍需历程，按揭放款和配置贷等资金到位尚需工夫。

图：2020年1月至2021年11月百城新建住宅均价及环比变化

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价钱累计飞腾2.46%，较旧年同时有所收窄，下半年以来市集捏续降温，10-11月累计涨幅显著收窄。字据中国房地产指数系统百城价钱指数，2021年1-11月百城新建住宅价钱累计飞腾2.46%，较旧年同时收窄0.73个百分点。上半年，新址市集安定向好，百城新建住宅价钱累计飞腾1.70%，较旧年同时扩大0.43个百分点；下半年以来，跟着调控战略和信贷环境的捏续收紧，市集预期逐步改革，百城新址市集不竭降温，价钱环比涨幅捏续收窄。7-11月百城新建住宅价钱月均飞腾0.15%，较上半年收窄0.13个百分点。单11月来看，百城新建住宅均价16183元/平方米，环比着落0.04%，为2015年5月以来的第二次着落（次着落出咫尺新冠疫情初期的2020年2月）。

图：2020年6月至2021年11月百城新建住宅均价环比着落城市数目变化

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价钱环比着落城市数目呈上升趋势，至11月，百城中价钱环比着落的城市有53个，较10月增多22个，为年内。

图：2020年至2021年11月各梯队城市新建住宅均价环比变化

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

分梯队来看，各梯队城市下半年以来新址价钱涨幅逐步收窄，11月均环比着落或捏平。2021年1-11月，一线城市新建住宅价钱累计飞腾2.50%，涨幅较旧年同时收窄1.27个百分点，其中11月环比着落0.10%；二线城市价钱累计飞腾2.49%，处近五年同时点，涨幅较旧年同时收窄0.83个百分点；三四线代表城市价钱累计飞腾2.33%，涨幅较旧年同时扩大0.07个百分点，但6月起三四线代表城市新址价钱环比涨幅逐步收窄，11月收窄至0。

百城二手住宅价钱方面，下半年以来市集热度显著回落，价钱环比涨幅快速收窄，10-11月环比流畅着落。字据中国房地产指数系统百城价钱指数，2021年1-11月，百城二手住宅价钱累计飞腾3.36%。具体来看，上半年百城二手住宅价钱累计飞腾2.56%；下半年以来，二手房市集快速降温，百城二手住宅价钱环比涨幅捏续收窄。7-11月，百城二手住宅价钱月均飞腾0.16%，较上半年收窄0.26个百分点。单11月来看，百城二手住宅均价为16013元/平方米，环比着落0.08%，流畅两个月出现着落，且跌幅有所扩大；价钱环比着落城市数目逐月增多，11月达68个，较10月增多9个。

轮廓来看，2021年上半年，百城新建住宅价钱涨幅较旧年同时有所扩大，二手住宅价钱涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控战略和信贷环境收紧影响，新址和二手房市集降温；部分城市受“二手房成交参考价”战略的重叠影响，二手房市集降温更为显著。诚然10月份以来，信贷战略边缘宽松信号不竭开释，调控战略边缘革新预期不竭增强，但市集下行预期短期内仍难以改变，11月市集价钱仍呈现着落态势，百城新建住宅价钱环比由涨转跌，二手住宅价钱环比流畅2个月着落。展望12月市集举座仍将保管低位开动，价钱仍濒临下行压力。

字据统计局数据，2021年1-10月，商品房销售面积已达14.3亿平方米，销售额达14.7万亿元，同比增速分别为7.3%、11.8%。10月，市集延续低温态势，商品房销售面积同比下降21.7%，销售额同比下降22.6%，降幅均进一步扩大。

图：2018年至2021年11月50个代表城市①新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

2021年1-11月，要点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长，规模仅次于2016年同时，但下半年市集显著降温，7-11月成交规模降至2015年以来同时水平。据初步统计，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米，同比增长8.0%，其中7-11月同比下降超20%。具体来看，上半年，房企积极推盘抢收回款，一线及热门二线城市需求率先获取开释，随后热门区域市集热度传导至左近三四线城市，举座市集规模大幅增长，要点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%；

三季度，各地调控战略捏续加码，购房信贷额度偏紧、放款工夫蔓延，战略收尾清晰，市集活跃度回落，举座成交规模为近四年同时水平，同比降幅接近两成；

10-11月，市集络续低温开动，要点城市成交面积同比降幅均超两成（已流畅4个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情谊并未出现显著好转。房企在资金压力较大及年度事迹标的下，加大样式营销力度，但举座收尾亦不显著。

图：2020年-2021年11月各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积同比走势

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

 分梯队来看，2021年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，一线城市同比增长24.8%，二线代表城市同比增长8.3%，三线代表城市同比增长2.5%。上半年各线代表城市成交活跃，销售面积同比均有所增长，其中一线城市加大新址供应，在繁盛需求的带动下，市集成交规模显著增长，同比增长超或者；二线、三线代表城市同比增长超四成；下半年市集降温显著，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅。

分区域来看，下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温显著。据中指数据监测，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降13.8%，除广州、深圳成交规模同比还是保捏增长外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅较大。

基于套总价、成交量，咱们将30个城市不同端倪的楼盘分为三类：中廉价位、中高价位、高价位，具体诀别心情为：最初字据套总价对所有这个词新址楼盘进行降序摆设，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%~40%属于中高价位楼盘，后60%属于中廉价位楼盘。

图：2021年1-10月30个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

图：2021年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

大批代表城市上半年市集较热，重叠前期高价样式陆续入市下新开盘样式销售价钱走高，房价涨幅较高，套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市集分化进一步加重，受远郊样式和中小户型比重增多等身分影响，上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落，而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保捏较高增速，套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨幅均超越10%。

从面积段成交套数占比来看，90-120平方米产物仍占据市集主流地位，一线和部分长三角热门城市刚改需求积极开释；但值得刺眼的是，房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热门城市中高端改善需求变成一定扼制，30个代表城市中大批城市120-144、144-200平方米户型占比均不足2020年。

房屋新开工面积同比下降，施工面积同比有所增长。2021年1-10月，房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比下降7.7%，单月已流畅7个月同比下降，其中10月同比下降33.1%。

2021年1-10月，房屋施工面积为94.3亿平方米，同比增长7.1%。房屋杀青5.7亿平方米，同比增长为16.3%，单月流畅5个月同比增长后，10月同比由正转负，同比下降20.6%，房企资金压力一定进度上遭殃了杀青速率。

图：2017年至2021年11月20个代表城市②商品住宅月度供应面积走势

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

2021年1-11月，要点20城商品住宅新批上市面积与旧年同时基本捏平，下半年同比降幅超10%。据初步统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米，处历史同时相对高位，同比下降2.2%；7-11月，上市面积同比下降14.5%。

具体来看，1-4月，市集活跃度较高，房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积同比增长46%，规模处历史同时水平；5月以来，房企推盘力度潜力不足，重叠地皮供应放缓，代表城市新批上市面积同比有所下降，特地是下半年以来，购房者置业情谊显著回落，去化压力增多下房企推盘积极性不足，三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%，10-11月，房企推盘力度进一步消弱，代表城市新批上市面积同比下降16.5%。

图：2017年至2021年11月20个代表城市商品住宅销供比走势

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

从销供比来看，供需均走弱布景下，要点20城举座发达出供求弱均衡，但销供比逐季回落。据统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1940万平方米，同时月均成交面积为2058万平方米，销供比为1.06。各季度销供比逐季回落，一季度为1.41，二季度为1.14，三季度为0.88，10-11月降至0.84。

尽管市集销售快速下滑，但受供应节拍同步放缓影响，库存并未出现大幅教会，据统计，限度2021年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积约21662万平方米，与2020年末基本捏平，较2021年6月末增长5.3%；按近12个月月均销售面积诡计，限度2021年10月底，短期库存出清周期为10个月，较2021年6月末蔓延0.9个月。

受“两聚积”战略影响，300城住宅用地供求规模较2020年同时下降显著，成交楼面均价结构性飞腾。据初步统计，2021年1-11月，300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，规模为近三年同时水平；住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%；出让金4.1万亿元，同比下降9.2%；成交楼面均价为5811元/平方米，同比飞腾26.6%。

图：2021年1-11月300城各线城市住宅用地推出和成交有关缠绵同比变化

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

一线城市住宅用地供求规模同比增长，二线和三四线城市成交面积同比下降显著。据初步统计，2021年1-11月，一线城市住宅用地供应放量，同比增长53.0%，但受部分城市第三批供地未完成出让影响，成交规模同比上升8.0%；二线城市住宅用地举座成交2.9亿平方米，同比下降26.0%，其中22城中18个二线城市成交2.2亿平方米，同比下降11.4%，其他宽绰二线城市成交面积同比下降50.1%。价钱方面，各线城市成交楼面均价均有所飞腾，但二线和三四线城市成交楼面价结构性飞腾幅度较大。

图：2019-2021.11住宅用地流拍和撤牌情况（宗）

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）

流拍和撤牌方面，地皮市集撤牌地块数目和流拍撤牌率均高于旧年同时。从流拍和撤牌情况来看，2021年1-11月，流拍和撤牌地块数目揣摸3894宗，流拍撤牌率升至18.1%，较旧年同时提高2.8个百分点。其中，前11月撤牌地块数目揣摸1105宗，同比增长77.7%，撤牌率升至5.9%，较旧年同时上升3.5个百分点。

举座来看，受要点城市供地“两聚积”战略影响，2021年1-11月300城住宅用地供求规模显著缩量。上半年地皮市集热度较高，要点城市首批聚积供地高价地频现；下半年要点城市后两批聚积供地土拍次第有所革新，稳地价收尾清晰，往还市集革新和资金压力下房企拿地意愿裁减，地皮市集出现显著降温，流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交规模稳中有增，二线和三四线城市宅地供求规模显著缩量，成交楼面价结构性飞腾，热门城市高价地数目冲高回落，流拍撤牌率显著上升。

房地产配置投资额增速显著放缓，单月已流畅2个月同比下降，10月降幅扩大。2021年1-10月，房地产配置投资额为12.5万亿元，同比增长7.2%。单月来看，3月以来投资额增速捏续放缓，9月同比初度由正转负，10月同比下降5.4%，流畅2个月同比下降，且降幅扩大。

2021年以来房企到位资金同比增速逐步放缓，前十月定金及预收款、个东谈主按揭贷款、自筹资金同比增长，国内贷款同比下降。2021年1-10月，房地产配置企业到位资金为16.7万亿元，同比增长8.8%，年度累计增速捏续收窄。其中，国内贷款为2.0万亿元，同比下降10.0%，已流畅5个月累计同比下降，降幅亦捏续扩大；占到位资金的比重为12.1%，较旧年同时下降2.5个百分点。