作家：亓宁

近期，绿城中国（03900.HK）5亿好意思元债刊行的音问引起商场存眷。跟着流动性风险流露，比年来房企国外债刊行遇冷，境内债成为融资主力渠谈。在此之前的半年时刻里，中资房企的国外融资渠谈果真处于关闭气象。

关于绿城中国重启国外债刊行，有商场不雅点算计会否成为“破冰”信号，但8.45%的利率也让商场看到这笔融资代价腾贵。惠誉评级亚太区企业评级董事石露露对第一财经示意，现在的商场环境下，考究的财富质料和健康的计议情况是民营房企凯旋刊行国外债的前提条目，酌量到大部分民营房企的基本面情况和国外发债的成本弱势，能否复制还有待不雅察，包括央国企在内，大宗房企仍握不雅望心态。

从年头融资情况来看，一直濒临融资窘境的民营房企在1月开释出积极信号，境内信用债融资限制较着增长。多位受访东谈主士以为，年内房企债务压力依然不小，在严控增量、周转存量的策略导向下，融资环境有望进一步改善，但环节仍要看销售端情况。

房企好意思元债重启，年利率8.45%

“挺谢绝易的。”关于绿城中国重启国外债刊行，一位机构东谈主士感叹说。

2月18日晚间，绿城中国发布公告称，公司计议增发本金总数1.5亿好意思元的优先单据，该单据将与2月13日公布的本金总数为3.5亿好意思元的原始单据，组成统一系列单据，年利率为8.45%。

增发后，绿城中国这次融老本金总数升至5亿好意思元，均将于2028年到期，其中新发的1.5亿好意思元单据发售价为单据本金的100.5%，刊行收益率为8.258%。公告称，新单据刊行镌汰了公司单据刊行的成本。

这也被商场视为一系列策略支握下，房企国外融资环境改善、国外融资通谈再次掀开的信号。在此之前，境内房企已有半年时刻未再进行国外债融资。

“前次房企刊行好意思元债是在旧年7月，旧年8月至本年1月齐莫得房企刊行好意思元债。”中指接头院企业接头总监刘水对第一财经示意，旧年8月以来，国外债渠谈几近关闭，其余月份仅有个别优质企业有才调刊行国外债，刊行企业以越秀、五矿等央国企为主。

这是否预示着境外融资窗口向内资房企从头掀开？石露露以为，现在场合下，一家企业的好意思元债凯旋刊行不可代表通盘行业的情况，可复制性有待不雅察。

她进一步示意，一方面，房企粗略重启刊行国外债，需要其自己计议情况较为健康；另一方面，国外债刊行成本较着高于境内融资，这成为不少有条目发债的企业，尤其是央国企选拔不雅望的环节原因。“不外，旧年下半年运行，咱们不雅察到有部分央国企运行从头考量国外融资渠谈，一方面是为了拓展融资渠谈，另一方面是基于对好意思元走势的判断。”石露露说。

从8.45%的刊行成正本看，这次绿城中国国外债刊行代价腾贵。财报数据骄横，绿城中国在2024年上半年的加权平均利息成本仅为4%，较2023年同期的4.4%着落了40个基点。回顾2020年，公司于曩昔7月刊行5年期3亿好意思元的优先单据，票息5.65%；10月，凯旋刊行4.5年期3亿好意思元优先单据，票息仅4.7%，创其时绿城中国中遥远好意思元优先单据刊行的历史最低。

公告骄横，这次融资所得款项用手脚现存债项的再融资，包括但不限于为同期进行的购买要约提供资金。此前2月13日也即是晓示新发好意思元债本日，绿城中国晓示运行要约现款购买于4月到期的4.47亿好意思元（利率4.7%）未偿付的优先单据、7月到期的2.95亿好意思元（利率5.65%）未偿付的优先单据。

对比来看，2024年，越秀地产和五矿地产刊行境外债券，票息区间在4%~4.6%。另据克而瑞地产接头敷陈，由于2024年仅少许数房企在境外发债，统计基数较小，房企全年境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年着落较多。2019年~2023年，房企国外融资利率分裂为7.60%、7.46%、5.99%、6.61%、8.04%。

有商场分析以为，通过刊行高息债券不错对外展示融资渠谈通顺，但也不可幸免地加重后续还债压力。财报数据骄横，绿城中国旧年上半年全口径销售额为1265亿元，同比着落5.7%。其中，投资神色销售额为854亿元，权柄销售额为608亿元，名次升至寰宇第六。公司旧年上半年收入约695.62亿元，同比增长22.1%；股东应占利润约20.45亿元，同比着落19.6%。账面货币资金为751.33亿元，创历史新高，撤离预售监管及受限资金后约为437亿元。

此前2月3日，绿城中国发布盈利告诫，展望猖狂2024年12月31日止年度，公司股东应占利润同比2023年的东谈主民币31.18亿元着落50%以内，主若是房地产商场全体下行，加上公司主动加大长库存去化力度，加速库存结构诊治，导致2024年度计提的财富减值亏损加多所致。

民营房企境内债回温，利率过问“2期间”

在关系部门一系列策略支握下，房企融资环境已有角落好转迹象。一方面，跟着监管握续推动实体经济融资成本稳中有降，境内债手脚房企现时的主要融资渠谈，刊行成本握续下行；另一方面，此前一直濒临融资窘境的民营房企，也运行开释出积极信号。

中指接头院数据骄横，本年1月，4家民营和羼杂扫数制房企计较刊行了39亿元信用债，较上年同期加多14.6亿元，增幅达60%。

其中，好意思的置业集团于1月23日凯旋刊行2025年度第一期中期单据，践诺刊行金额达到15亿元，期限为5年，刊行利率3.00%；新但愿地产于1月13日凯旋刊行为期5年的2025年第一期中期单据，总数为8亿元，票面利率2.84%。

回顾2024年，克而瑞地产接头数据骄横，65家典型房企的全年融资总量为4629亿元，同比着落31%，为蚁合第4年下滑。不外，从融资成正本看，不仅是国外债成本下行，境内债券刊行成本也握续压降，还是过问“2期间”。

2024年，房企境内债券融资成本为2.92%，较2023年全年继续着落0.54个百分点，拉动房企全年全体新增债券类融资成本着落0.63个百分点，降至2.94%。

“境内债券融资成本不停着落，一方面是由于2024年货币环境相对宽松，LPR（贷款商场报价利率）握续下调；另一方面，发借主体大大宗为国企央企及优质民企，这类企业融资上风较为较着，如发债较多的保利发展、金隅集团、华润置地等。”克而瑞地产接头中心敷陈指出。

石露露以为，在全年仍有5000多亿元老本商场债务到期的配景下，2025年房企的资金压力依然不小，融资支握策略收尾的进一步表现需要一定时刻，并且仍要以销售回暖为相沿。不外，专项债收储等策略的冉冉落地，或将有助于房企周转存量财富，但酌量到场所政府自己财政压力等要素，鼓励鸿沟和节拍还有待不雅察。

好音问是，从销售端来看，尽管房价同比仍处下行通谈，但环比已有改善迹象。国度统计局19日败露的最新数据骄横，70个大中城市中，1月份新址价钱环比飞腾城市较上月有所加多，一线城市新址和二手房价钱环比继续飞腾，二线城市新址价钱自2023年6月以来初度环比飞腾。

石露露以为，酌量到新址销售价钱受产物结构变化的影响较大，接下来还要继续存眷二手房商场的企稳趋势。